Досрочное расторжение договора аренды
Договор аренды - наиболее распространённый договор в малом и среднем бизнесе. На первых порах предприниматели ещё не могут позволить себе покупку коммерческого помещения, а аренда даёт возможность вести деятельность, не имея больших сумм для стартового капитала. Рано или поздно почти все арендаторы сталкиваются с необходимость расторжения договора аренды, будь то желание изменить местоположение офиса, уменьшиться, расшириться или наконец-то приобрести свое. Но расторжение актуально не только для арендаторов, необходимость может возникнуть и у арендодателя.
Досрочное расторжение договоров аренды и найма законодательно регламентируется несколькими статьями Гражданского кодекса Российской Федерации. Так же дополнительные основания для расторжения могут быть предусмотрены договором, заключаемым между арендодателем и съемщиком.
В основном договор расторгается либо по желанию арендатора, либо по желанию собственника, либо по обоюдному желанию.
Договор аренды может быть расторгнут по требованию в одностороннем порядке арендатором вне зависимости от того, были ли нарушения со стороны арендодателя, что предусматривается ст. 619, ч.2, ГК РФ. Договор аренды так же может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, вне зависимости от того, нарушал ли съемщик обязательства аренды или нет. Главное, чтобы этот пункт с соответствующими основаниями был изначально обговорен и включен в договор сторонами.
Таким образом предусматриваются любые основания для расторжения в судебном и внесудебном порядке, как при нарушении выполнения договора так и при его выполнении, за исключением нарушений, которые указаны в 619 и 620 статьях Гражданского кодекса РФ в качестве оснований для расторжения договора судом.
Договор найма изначально разработан для защиты прав нанимателя, поэтому он может быть расторгнут наймодателем только в судебном порядке, только в случаях, предусмотренных законодательством, если иные случаи не прописаны и подписаны при составлении договора:
- в случае долгосрочной аренды - неуплата за жилое помещение за шесть месяцев (при заключении договора на срок от 1 до 5 лет), если договором не установлен иной срок, в случае краткосрочной аренды - неуплата более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- порчи имущества или жилого помещения нанимателем или гражданами, за которых он отвечает.
Иные основания по закону не предусмотрены. По соглашению сторон договор может быть расторгнут в любое время.
На практике же основания для расторжения объединяются и смешиваются, что может привести к недействительности части договора, а порой и целиком. В таких хитросплетениях порой тяжело разобраться не только специалистам, но и юристам.
