Договор аренды или договор найма?
Стены не сверлить, диван не передвигать, домашних животных не заводить - порой, требований при сдаче квартиры у хозяина, ее сдающего, хоть отбавляй. А со временем могут появиться и еще замысловатее. К примеру, хозяин может наведываться с проверкой без предупреждения каждую субботу в 7 утра, хотя изначально стороны так не договаривались.
И наоборот, квартиросъемщик может представиться спокойным человеком без вредных привычек, а на самом деле оказаться любителем громкой музыки и веселых компаний. И как потом доказать, что изначально стороны договаривались на других условиях? Правильно! Заключить договор аренды. Или договор найма? А может быть это одно и то же? Ошибаетесь.
Договор найма, который часто ошибочно называют договором аренды, имеет ряд существенных отличий с последним. И тот, и другой - это договоры имущественного найма. Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются главой 34 ГК РФ. Объект договора найма - это жилое помещение, а договора аренды - нежилое. И наконец, разница в субъектном составе сторон договора. Договор аренды используется в случае, если жилое помещение передается во владение и/или пользование юридическому лицу. Но если жилое помещение передается во владение и пользование физическому лицу, то используется договор найма. При договоре найма стороны будут называться наймодатель и наниматель. При договоре аренды - арендодатель и арендатор. Недопустимо в договоре аренды квартиры заменять наименование сторон и называть его договором найма, та как эти договоры регулируются разными главами ГК РФ, это разные договоры.
Договор найма больше защищает права нанимателя как "слабой стороны" в договоре. Для того чтобы расторгнуть договор нанимателю в одностороннем порядке достаточно предупредить наймодателя и получить согласие от постоянно проживающих с нанимателем граждан. При соблюдении этих условий договор считается расторгнутым независимо от согласия наймодателя. Намного проблематичнее расторгнуть договор по инициативе наймодателя. Он может быть расторгнут без согласия нанимателя только в судебном порядке и только по основаниям, предусмотренным законодательством. К таким относятся невнесение нанимателем платы за жилое помещение за полгода, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае неуплаты денег более двух раз в установленный договором срок. Или, к примеру, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей. Также к таким основаниям можно отнести разрушение и порчу жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Договор найма заключается на срок не более 5 лет. По окончанию этого периода наниматель имеет право на возобновление договора на новый срок. За 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Либо наймодатель должен предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать свое жилое помещение с момента прекращения договора в течение целого года. Если наймодатель не выполнил этой обязанности вовремя, а наниматель не отказался от продления договора, документ считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. С точки зрения собственника жилого помещения, у нанимателя достаточно прав, чтобы надолго поселиться в чужой квартире.
Итак, заключаем договор найма?
